買房公設比越低越好？專家實例分析：這時間點建案藏陷阱

 

2022-06-24 09:21

多數民眾一輩子買到最高價格的物件就是房子，動輒千萬的房子若面積被過份灌水、坪數虛化，等同於花了大錢卻沒買到實用的價值，而現今公設比超過30％的大樓已相當普及，有些甚至超過40％，究竟公設比應該要占比多少才合理？是購屋族經常遇到的問題之一。

房產社團《賣厝阿明 知識＋》近期發文針對公設比做出了說明，民眾在選擇不動產物件上，都會挑所謂的「低公設」或是舊公寓，實打實買真正可以用得到的房子，而不是花錢買公設，到底「公設比」是在講什麼東西？買房子公設比越低才算好嗎？

專家表示，買房並不是公設越低越好，低公設比的小建案很容易出現樓梯、電梯、門廳等空間狹小的問題。圖／photoAC

 

阿明指出，『公設比』屬於不動產業界常用的用語，是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算，在房屋所有權狀面積中，不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。公設比的計算，是指公共設施面積／建物總坪數面積×100％，建物總坪數面積為主建物＋附屬建物＋共有部分，舉例來說，公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20％，計算方式：8÷40×100％＝20％，室內實際使用面積大約會落在32坪。

公設比低的建案儼然成為大家嚮往的標的物，但事實真的是如此嗎？其實有時候低公設比的物件，並不全然是實際使用面積多。舉例來說，像2011年以前申請的建照，雨遮部分是可以登記成附屬建物，但實際上你使用面積根本沒增加。公設比變高有一部分是因為民國94年建築技術法規修法，8樓以上的建築物要配有2支逃生梯，再加上雨遮部分不計坪不計價，導致公設比變高。

此外，影響公設比還有另一個原因『基地大小及戶數多寡』。基地越大，建商可以規劃的建坪相對來得多，戶數一增加平均分攤後，公設比也跟著降低。以現在房產市場來看，有兩種條件的物件公設比較低，屋齡越高的物件：規劃的公設較少，除了大廳及電梯走道外沒有另外的公共空間；戶數多：平均分攤公設面積，每戶分到的公設面積變少。

公設比合理範圍，根據市場上有的房屋類型，實際還是要依照每個建案的規劃為主，透天產品、5樓以下無電梯舊式公寓0％－5％；集合式公寓及社區型透天產品 10％－15％；10樓以下有電梯的住宅型華廈18％－22％；11樓以上有電梯的住宅大樓22％－28％；商辦大樓30％－40％；新型態住宅大樓（附設多元休閒設施）35％以上。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，公設比最主要的是法規上，8樓以上新請照的大樓推案應設置至少2座的直通安全樓梯達避難層或地面，且11樓以上須有排煙室，而像設立緊急升降梯，升降梯前要有約10平方公尺，也就是約3坪的空間當作排煙室，才會讓公設比有所謂30％起跳的說法。 

陳炳辰也建議，若非大坪數但公設比接近40％的物件，就要衡量一下屋內設計能否充分利用空間，更須留意要是套房或小宅，即便經過設計，居住舒適度仍會大打折扣。因此要是公設並非單純在於建築法規的安全性，而是出於其他建商規劃，民眾都還是以自身需求為買房依歸，免於不切實際的公設規劃。

資料來源引用:https://reurl.cc/KbYjMn

 

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